2026년 양도소득세 비과세 요건 총정리, 1주택자 12억 기준과 절세 전략
부동산을 매도할 때 가장 신경 쓰이는 부분은 역시 세금입니다. 특히 내가 살고 있는 집 한 채를 팔아 갈아타기를 준비하는 분들에게 '양도소득세 비과세' 는 자산 계획의 성패를 결정짓는 핵심 요소입니다. 2026년 현재, 우리나라 양도세 제도는 12억 원이라는 비과세 기준선을 중심으로 돌아가고 있습니다. 오늘은 1세대 1주택자가 세금을 한 푼도 내지 않기 위해 반드시 충족해야 할 요건들과, 12억 원이 넘는 고가 주택의 경우 어떻게 세금이 계산되는지 아주 자세하게 풀어보겠습니다. 1. 1세대 1주택 비과세의 대원칙: 12억 원 가장 먼저 기억해야 할 숫자는 '12억 원' 입니다. 현행법상 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 일정 기간 보유 및 거주 요건을 채웠다면 실거래가 12억 원 이하까지는 양도소득세가 전혀 발생하지 않습니다. 예전 9억 원 기준에서 상향된 이후, 웬만한 수도권 아파트들도 비과세 혜택권에 들어오게 되었습니다. 여기서 주의할 점은 '실거래가' 기준이라는 것입니다. 공시가격이 아니라 실제로 계약서에 쓴 매매금액이 12억 원을 초과하면, 전체 금액에 대해 세금을 내는 것이 아니라 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 비율대로 계산하여 세금을 부과합니다. 2. 보유 기간 2년과 거주 기간 2년의 차이 비과세를 받기 위한 시간적 요건은 취득 당시 해당 지역이 어디였느냐에 따라 달라집니다. 비조정대상지역: 주택을 취득한 날로부터 양도일까지 2년 이상 보유 만 하면 됩니다. 실제로 살지 않고 전세를 줬더라도 비과세가 가능합니다. 조정대상지역: 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면, 2년 보유는 물론이고 2년 이상 실거주 까지 마쳐야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 내가 집을 살 때 그 지역이 조정대상지역이었는지를 확인하는 것이 최우선입니다. 이후에 조정지역에서 해제되었더라도 취득 시점 기준을 따르기 때문입니다. ...